Comment Vaubus calcule ses chiffres

1. Des ventes réelles, pas des annonces

Nos prix viennent de DVF (« Demandes de valeurs foncières »), la base publique des ventes réellement enregistrées chez le notaire. Ce sont des prix signés, pas des prix affichés. Contrepartie : la base est publiée par semestre (quelques mois de décalage), au prix net vendeur, sans critère qualitatif (état, vue, standing), et sans les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA).

2. Une vente = une vente (pas quatre)

Dans DVF, une seule vente portant sur plusieurs biens (maison + garage + deux parcelles) apparaît sur plusieurs lignes qui répètent le même prix. Sans précaution, la vente serait comptée plusieurs fois et le prix rapporté à la mauvaise surface. Nous regroupons donc toutes les lignes d'une même vente avant tout calcul : le prix est compté une fois, la surface retenue est la surface habitable (les dépendances comptent dans le prix, pas dans les m²).

Nous écartons les ventes non comparables : lots de plusieurs logements, mélanges habitation/commerce, échanges et adjudications, ventes en bloc (plus de 5 parcelles).

3. Le terrain est pondéré par sa nature réelle

2 000 m² de terrain dont 1 400 m² de pré ne valent pas 2 000 m² constructibles : le rapport de valeur entre terrain à bâtir et terre agricole peut aller de 1 à 100. Nous utilisons la nature cadastrale de chaque parcelle : sols, terrains à bâtir et jardins comptent en plein ; les terrains d'agrément à 50 % ; terres, prés, bois et landes sont classés agricoles/naturels. Jamais de €/m² calculé sur la surface cadastrale brute.

Quand la nature du terrain est inconnue, nous ne supposons pas qu'il est constructible : la vente est simplement écartée des comparaisons.

4. Des comparables vraiment comparables

Comparer une maison sur 600 m² à une maison sur 5 000 m² n'a pas de sens. Nous ne retenons que des ventes homogènes avec le bien analysé : surface habitable entre 75 % et 135 % de la sienne, terrain entre 60 % et 160 %.

S'il y a moins de 5 ventes comparables dans la commune, nous n'élargissons pas les critères en douce : nous élargissons le secteur géographique (commune, puis intercommunalité) et nous l'affichons toujours dans le résultat, avec le nombre de ventes retenues.

5. Quand nous ne savons pas, nous le disons

DVF ne contient aucun critère qualitatif : un loft d'exception, un bien de caractère ou une vue remarquable ne sont pas modélisables depuis les données publiques. Plutôt que produire un chiffre douteux, Vaubus rend alors un résultat « hors périmètre », avec le motif précis. Déclencheurs :

• bien non résidentiel (local commercial, professionnel, industriel) ;
• bien viticole ou d'exploitation agricole ;
• surface habitable hors de 15–400 m², ou terrain supérieur à 5 000 m² ;
• moins de 5 ventes comparables, même en élargissant le secteur ;
• prix demandé très éloigné de toutes les ventes observées (bien atypique ou erreur de saisie).

6. Couverture géographique

DVF ne couvre pas les départements 57, 67, 68, 976 (Moselle, Bas-Rhin, Haut-Rhin — droit local, ventes enregistrées au livre foncier — et Mayotte). Pour ces territoires, Vaubus ne produit aucun chiffre : ni zéro, ni valeur estimée depuis un département voisin. Nos statistiques publiques s'entendent « France hors Alsace-Moselle ».

7. La ventilation terrain / bâti (quand elle est possible)

Un prix de vente unique pour un terrain + une maison : la répartition exacte est mathématiquement indéterminée. Quand des ventes de terrain nu sont observées dans le secteur, nous en déduisons un €/m² local de terrain à bâtir, décoté par tranches (le 2 000^e m² ne vaut pas le 200^e) :

• 0 à 500 m² : 100 % du prix du terrain à bâtir local
• 500 à 1 000 m² : 40 % du prix du terrain à bâtir local
• 1 000 à 2 500 m² : 15 % du prix du terrain à bâtir local
• au-delà de 2 500 m² : valeur agricole (≈ 2 €/m²)

Cette ventilation est affichée avec une fourchette d'incertitude, à titre d'éclairage : elle n'entre jamais dans le calcul du verdict ni de l'Indice Vaubus.

8. Les limites, sans détour

• DVF est semestriel : les toutes dernières ventes n'y figurent pas encore.
• Les prix DVF sont nets vendeur (hors frais d'agence et de notaire).
• Aucun critère qualitatif : état, travaux, vue, étage, exposition sont invisibles.
• Le neuf (VEFA) est absent de la base.
• Le DPE est un indicateur de corrélation, pas de causalité.